Chia sẻ với PV VietNamNet,ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes đánh giá, đối với các nhà đầu tư cá nhân, thời điểm này, khi lãi suất giảm sâu, giá vàng vẫn cao; trong khi thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu hồi phục… thì hiện là thời điểm “vàng” để các nhà đầu tư có thể nghiên cứu “xuống tiền” ở những thị trường xa hơn Hà Nội hay ở những thành phố lớn.

“Sang năm 2025, khi cả 3 luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai đều có hiệu lực; thị trường bất động sản sẽ sang trang mới; giá các sản phẩm bất động sản đã hình thành sẽ tăng cao. Đầu tư thời điểm này, nhà đầu tư có quyền lựa chọn những sản phẩm có giá cả phù hợp, đã hoàn thiện về pháp lý”, ông Chung nói.

Cũng chia sẻ với VietNamNet, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho hay, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản đánh dấu cho sự kết thúc của chu kỳ trước và bắt đầu một chu kỳ mới. 

Có thể gọi thời điểm này là “đáy” và đang bước dần lên một thời kỳ mới. Khi đã xác định được “đáy” của thị trường bất động sản, những nhà đầu tư có sẵn tiền thì nên mua. 

Tuy nhiên, theo ông Quê, thị trường sẽ chia thành 3 dạng nhà đầu tư.

“Với những nhà đầu tư có tiền 100% thì thời điểm này nên mua bất động sản. Song, với những nhà đầu tư “tay không bắt giặc” hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn thì thời điểm này không phù hợp đầu tư bởi thanh khoản vẫn kém, ít nhất trong một năm tới.

Còn với những nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, sử dụng đòn bẩy ở mức vừa phải, khoảng 30 - 50% và vẫn có phương án ra hàng được trong thời gian ngắn 3 - 6 tháng, vẫn đảm bảo mức lãi vốn khoảng 10 - 30%, thì họ đã vào thị trường từ đầu năm 2023. Do vậy, cũng khó nói thời điểm này đã phù hợp đầu tư hay chưa, mà nó còn phụ thuộc vào vấn đề tài chính, kinh nghiệm của từng nhà đầu tư và tùy từng phân khúc”, ông Quê phân tích.

Đầu tư phân khúc bất động sản nào?

Tổng giám đốc SGO Homes Lê Đình Chung cho hay, trong năm nay, các phân khúc cao tầng, thấp tầng tại các thành phố lớn vẫn rất thu hút nhà đầu tư. Thế nhưng, với căn hộ chung cư như ở Hà Nội giá đã tăng 15 - 20%, dù vẫn còn dư địa đầu tư nhưng giá trị đầu tư lớn. Mức tối thiểu 3 tỷ đồng với căn hộ hay với thấp tầng, tối thiểu 6 tỷ đồng trở lên, do đó, đây sẽ không phải là phân khúc chung cho mọi đối tượng.

“Trong năm 2024, phân khúc đất nền là phân khúc giảm giá nhất sẽ bắt đầu có sự tăng trở lại, sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư hơn do giá trị phù hợp, pháp lý đảm bảo và cũng là sự lựa chọn tối ưu nhất thời điểm này. Vì thế, thị trường đất nền sẽ có nhiều yếu tố tích cực, dấu hiệu đi lên rõ rệt hơn.

Đang là phân khúc có mức giảm giá sâu nhất, mua đất nền giai đoạn này sẽ là một trong những lợi thế. Khi thị trường hồi phục, cùng với những quy định mới của các luật có hiệu lực từ đầu năm 2025, các dự án mới sẽ có giá cao”, ông Chung đánh giá.

Trong khi đó, Chủ tịch Tập đoàn G6 phân tích, thời điểm hiện nay chưa nên đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, lý do để có thể lãi sẽ mất thời gian rất dài. Hay với chung cư, thời điểm này mua để cho thuê thì giá đã ở mức cao quá, thời gian thu hồi vốn khoảng trên dưới 25 năm. Còn mua chung cư để “lướt” lại không phù hợp lúc này.

“Đối với sản phẩm shophouse, khối đế… tình trạng cũng tương tự, khả năng cho thuê để thu hồi vốn cũng mất thời gian dài. Còn với bất động sản công nghiệp, đầu tư rồi cho thuê hoặc bán lại, dư địa vẫn còn nhưng không còn “màu mỡ” như giai đoạn 2018 – 2023 bởi giá đã cao”, ông Quê cho hay.

Với kinh nghiệm trong nghề, vị lãnh đạo này cho rằng, trong mọi chu kỳ của bất động sản đều có hai phân khúc “vua”. Đó là đất nền và trung tâm thương mại, nhà phố.

“Đất nền có giá trị thấp, kỳ vọng lãi vốn cao, tính thanh khoản lớn. Trung tâm thương mại hay nhà phố là phân khúc đầu tư cho thuê, là phân khúc “vua” ở cuối chu kỳ”, ông Quê đánh giá.

Tuy nhiên, khi đầu tư đón đầu giai đoạn này, lãnh đạo Tập đoàn G6 lưu ý, nhà đầu tư cần chú ý đến vấn đề quy hoạch. 

“Chỉ nên mua bất động sản ở những nơi đã ổn định quy hoạch hoặc đón đầu quy hoạch nếu thực sự nắm được thông tin. Khi chọn vị trí sản phẩm đầu tư nên gắn với dân cư hay nghỉ dưỡng. Nếu bất động sản mà không gắn những yếu tố này thì chỉ là đầu cơ, đầu tư “lướt sóng”, rủi ro cho nhà đầu tư khi muốn thanh khoản là rất khó”, ông Quê lưu ý.

Còn ông Chung lưu ý, đầu tư giai đoạn này, nhà đầu tư cần chú ý lựa chọn sản phẩm có đầy đủ pháp lý, chọn thị trường quanh khu vực Hà Nội nhưng gắn liền với khu công nghiệp, khu dân cư và sản phẩm hướng đến giá trị sống cho cư dân, có đầy đủ tiện ích để ở như trường học, công viên, bệnh viện, kết nối giao thông thuận tiện…

Chị Thanh Hằng (Hà Nội) cũng có trải nghiệm không vui khi góp vốn mua chung đất với bạn. 

Mấy năm trước, vợ chồng chị có 600 triệu đồng tiền nhàn rỗi. Gửi ngân hàng thì lãi suất không cao, chị muốn đầu tư đất nền ở ngoại thành Hà Nội nhưng vốn lại quá ít.

Kể chuyện này với người bạn thân, chị được bạn rủ góp vốn mua chung đất. Bạn nói rằng đất ở Hà Nam quê bạn đang sốt, mua nhanh bán nhanh chỉ trong vài tháng cũng lời cả trăm triệu đồng. Chị gái bạn ở quê vừa mới sang tay một mảnh 800 triệu, trong một tháng lãi hơn 100 triệu đồng.

Sau một hồi trò chuyện, thấy bạn am hiểu về đất quê, lại là chỗ bạn bè thân thiết nên chị đồng ý góp 700 triệu đồng để mua chung với bạn mảnh đất 2 tỷ. Sau 2 tháng, mảnh đất có người trả chênh 300 triệu. Chị Hằng muốn bán nhưng bạn không đồng ý vì nghĩ còn tăng giá nữa.

Thế nhưng, chỉ sau một thời gian ngắn, giá đất đã rớt, thanh khoản lèo tèo, mảnh đất kia phải bán vội với giá chỉ 1,7 tỷ.

“Bị thua lỗ, tôi cũng tiếc của, có nói vài câu trách bạn. Bạn bảo ai muốn thế, bạn còn tổn thất nhiều hơn. Sau đợt ấy, tình cảm của chúng tôi xa cách, không còn được như xưa”, chị Hằng kể.

Cần lưu ý gì khi mua chung đất?

Góp vốn mua chung đất với bạn bè, người quen có thể giảm bớt gánh nặng tài chính, mang về lợi nhuận cao, song cũng kèm theo những rủi ro có thể dẫn đến mất tiền, mất bạn.

Theo chuyên gia pháp lý, khi góp vốn, nhà đất sẽ thuộc sở hữu chung nên không ai có toàn quyền đưa ra quyết định. Nếu một bên muốn chuyển quyền sử dụng hoặc sử dụng vào các mục đích khác thì phải được sự đồng ý của những người góp vốn còn lại.

Việc phát sinh mâu thuẫn, kiện tụng giữa những người đồng sở hữu mảnh đất rất dễ xảy ra khi các bên không tìm được tiếng nói chung. 

Bên cạnh đó, những người góp vốn mua chung đất thường có mối quan hệ quen biết hoặc thân tình. Không hiếm trường hợp không có sự rõ ràng về pháp lý khi đầu tư chung, ví dụ không có giấy tờ chứng minh tỷ lệ góp vốn, chỉ để một người đứng tên sổ đỏ... dẫn đến phát sinh tranh chấp.

Vì vậy, khi đầu tư đất chung, không chỉ cần tin tưởng nhau, các bên cần có sự thỏa thuận rõ ràng thể hiện trên giấy tờ về tỷ lệ góp vốn, đứng tên trên sổ đỏ... Pháp luật không có quy định về việc bắt buộc lập thành văn bản hay công chứng, chứng thực hợp đồng (thỏa thuận) góp tiền mua bất động sản. Tuy nhiên, những người góp vốn vẫn nên làm văn bản thỏa thuận rồi công chứng, chứng thực, tránh giao kèo miệng. 

Trường hợp các bên phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp, các giấy tờ liên quan đến giao dịch sẽ là căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mỗi bên đối với phần vốn đã đóng góp.

Tuy nhiên, xét trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư Hà Nội và TP.HCM đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. 

Sau 8 năm, giá chung cư TP.HCM và Hà Nội tăng lần lượt là 82% và 56%, trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%. 

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của chuyên trang này nhận định, việc mua chung cư đang ngày càng khó đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. 

Theo ông, trong tương lai, giá sơ cấp tại các dự án chung cư cũng sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên. Trong bối cảnh giá nhà “neo” cao, người dân đang chuyển sang hướng đi thuê hoặc tìm cách vay mua nhà. Nhưng hiện tại, nhiều người mua vẫn chưa tiến hành vay mua vì họ còn quan ngại về lãi suất.

Dù mặt bằng giá ở mức cao nhưng nhiều người vẫn quan tâm đến chung cư. Do đó, thị trường này sẽ phục hồi trước các phân khúc khác và giá khó giảm trong ngắn hạn.

Một con số đáng chú ý khi đơn vị này tổng hợp và phân tích, so sánh kể từ năm 2015 đến nay cho thấy, giá chung cư không ngừng tăng và nhu cầu mua, thuê loại hình này luôn cao, tỷ suất lợi nhuận trung bình khi đầu tư chung cư lên tới 12,5%/năm. Đây là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm.

Trước đó, theo báo cáo công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trong quý II/2023 của Bộ Xây dựng, giá giao dịch chung cư mới ở một số thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh được đánh giá là có những khu vực tăng cao dù thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại.

Đơn cử, tại Hà Nội, mức giá tăng cao nhất là ở các dự án thuộc quận Tây Hồ và khu vực xung quanh, số lượng dự án chung cư mới mở bán ở khu vực này rất hiếm và đều có mức giá khoảng 80 triệu đến 100 triệu đồng/m2. Các dự án căn hộ trên đường Phạm Văn Đồng, Nguyễn Văn Huyên, Võ Chí Công, Lạc Long Quân… đều tăng giá mạnh so với giá gốc và tăng khoảng 1% đến 3% so quý trước.

Bộ Xây dựng cũng cho biết, nhiều giải pháp được cơ quan quản lý thực hiện để gỡ khó và thúc đẩy thị trường bất động sản, nhất là phân khúc nhà ở xã hội. 

Để tăng nguồn cung phù hợp nhu cầu và thu nhập người lao động, Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến 2030 được các địa phương đẩy mạnh triển khai. Đến nay, 20 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân được khởi công, cung ứng cho thị trường gần 37.800 căn hộ. 

Trong đó, trên 80% là dự án nhà ở xã hội, quy mô trên 34.430 căn, tại các địa phương như Hà Nam, Bình Dương, Kiên Giang, TP.HCM. Khoảng 20% dự án nhà ở công nhân được triển khai tại Quảng Ninh, Bắc Ninh và TP.HCM với quy mô 3.360 căn.